baggiotsai

小弟是樓主
現2022年底 考量小孩明年入國中學區
房子還沒賣
(也如mike預判2020利率低 房價起)
原2020估1200萬上下，現2022估約14、1500萬上下
是加入巴班前 95年買的，還好成本不算高
2021時全出租，租金cover了房貸38k
(除非 如果有新增修繕成本)
另租坪數略大的公寓3樓 23k 兩年約

明年小孩入學國中後、等著mike老師、前輩的售屋轉投資本金/租屋的經驗
再來參考/思考 自己和家人的理性vs感性 後的選擇

*因為房東也在考慮賣 我現承租的物件
*現591一看，一般住宅租金也逐漸拉高了
*代操太太的私房錢最初20萬，2020時50萬上下
2022最高9x最低6x，現約79萬(信心還是有的)

salmon

1. 1450-1200=250萬，看似兩年淨賺250萬，其實是開5倍槓桿，所以獲利應該除5。初值240，終值290，經歷兩年，複利報酬為10%。現在賣的話，算是一筆不錯的投資。
2. 但如果你用巴班方式來投資，我們是以15%報酬來看。你去借5倍的錢來開槓桿，你會賺80萬*5=400萬(初值240，終值320萬，經歷兩年，複利報酬為15%)

結論:以為房市很好賺的，是因為開了槓桿!!!以為好賺，以240萬賺250萬???!!! 那如果用股票240萬賺400萬呢?不就跟神一樣? 其實就是開高槓桿、承擔了高風險而不自知

kuenhsieh

房產的好處在於槓桿，股票開了槓桿在這波下來大都面臨追繳或被迫殺低
但房產只要現金流穩當能還的出錢，銀行不會來討錢的．

這是兩種不同的投資思維，實不應相同並論

g1214436

房產的好處在於槓桿，股票開了槓桿在這波下來大都面臨追繳或被迫殺低
但房產只要現金流穩當能還的出錢，銀 ...
kuenhsieh 發表於 2022-11-16 15:36

這個部分 很多夥伴其實有盲點
房子槓桿 簡單說就是二胎貸款、利率其實和現金貸款利率無差太多
利率能拿多少 槓桿能開多少 從銀行來評估借貸人的面相 是一模一樣的

今天一樣的收入 一樣的金流
並不會因為我把錢拿去買房子 再拿來二胎 就會比我直接現金貸款好多少

回歸最後 就是 二胎貸款有金流還 和 現金貸款 有金流還 是一樣的

羊毛出在羊身上

回到巴班的理念 『不all in 』『 分散標的』

哪時候討論區看過同學桑 說 『這個公司好，我買個半輩子的積蓄』

哪天買一棟房子 是資產1% 的時候
我們可以再來討論

Tarn

老巴的保險公司算不算槓桿呢?  拿別人的錢來投資

pnfeedback

買一般公司的股票，就算有槓桿了，因為一般公司多少都有部分負債。

salmon

房產的好處在於槓桿，股票開了槓桿在這波下來大都面臨追繳或被迫殺低
但房產只要現金流穩當能還的出錢，銀行不會來討錢的

這句話怪怪的，好像房產開槓桿風險很低似的。這說法能成立是建立在「房市只漲不跌」+「永遠有人租屋」+「還款利率不升」，如果房價像最近的大陸或日本失落十年，發生「房價暴跌」+「租不出」+「還款金額變大」。這種時候，請問金流會不會出問題? 會不會被銀行強制拍賣? 這樣的狀況算不算面臨追繳&被強制殺低?

槓桿就是有風險，房產跟股票都一樣。只是房產周期比較長，溫水煮青蛙讓人覺得好像比較「不危險」。請問如果房子被震垮、央行利率如同FED如此急升、人口銳減，大量空屋租給誰? 請問還款金流還可以穩當嗎?

結論:要清楚知道「風險」在哪，才能避開最糟的狀況。

vivianho288

現在，只要看到討論是不是要買房或用房貸的錢來投資股票時，
腦中就會出現MIKE老師說的話:：不是利率多低的問題,而且投資股票會有虧損的風險，
而且2-3年就來一次大跌，頻率滿高的。
還會想到宏比特同學和老師也都沒買房，要先投資賺到錢再去買房。
覺得自己被這討論區洗腦洗的很深。

宏比特

我自住的房子仍是租的，不過名下也有一間房，是五年前買給父母住的。因為父母年紀漸漸大了，雖然住了幾十年的公寓還能住也很習慣了，考慮安全和方便，還是買個有附電梯停車位的大樓，讓他們可以方便來來去去。

vivianho288

我名下有一間小房子，但因為房子舊了，會有一些聲音且常需要維修，最近常在想換房子住，但我也是會考慮租房。

至於借房貸來投票股票，我在2008年馬上好時就曾經這麼做過。結果可想而知，不僅沒有財富加速，反而讓我套牢更多。是到了2011年上了巴菲特班以後，才慢慢慢用賺到的錢，去把那些股票認賠賣出。
一個錯誤決定，可能需要個１０年或者更久才能檷補，不得不慎。
有時看到同學在討論時，也曾想過現在上了巴菲特班，可以再次試試，但那次經驗太痛了，加上MIKE老師的話語，最後還是決定風險控制好，用自有資金投資，反正我是要在股市賺長長久久的錢。

Tarn

vivianho288桑  你如果2008時候是用巴班方法結果應該差很多了
槓桿是一種資金運用的方式  有好的(長期攤還低利率)也有壞的(短期高利率)
買到好房子跟巴班投資則是正確的投資方法
每個人的房屋狀況跟資金都不一樣
在本身有正確的投資前提下，來運用好的資金槓桿，不是很好嗎

vivianho288

回復 51# Tarn


確實, 如果我在2008年前就上過巴班,現在財富會大同（就算沒有借房貸）   
我試算過如果手上有500萬拿去買個1,500萬的房子,20年後用3,500萬賣掉 ，irr是5.05%。　                                                                                                                   如果投入股市用irr12%算，20年後會變成500萬會變成5,000萬
當然，這是最簡略的算法，並没有加上其他費用。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
我也認可，住在自己的房子裏確實幸福感和租的是不一樣。
生活也不可能什麼都用數字來衡量,2者能取得平衡是最好的。

tevii0326

回復 51# Tarn

我同意Tarn桑的說法: 每個人的房屋狀況跟資金都不一樣, 不能一概而論
另外kuenhsieh 桑說的: "但房產只要現金流穩當能還的出錢，銀行不會來討錢的．"
我認為他不是要鼓勵大家去借房貸來投資
他只是強調這樣的槓桿跟股票融資的不同
如果你有穩定的收入扣除生活所需跟緊急預備金
適時地運用槓桿並不是件壞事
以我自己為例: 雖然我可以馬上以手上的現金付掉辦公室房貸的一半(甚至到8成)
但是我樂於支付房貸利息而不還本金, 以便於將資金運用巴班的方法投資美股
公司的本業也在獲利狀態可以有正現金流, 可在GDP低點加碼
所以資金的運用真的是因人而異

salmon

適時地運用槓桿並不是件壞事

非常認同這句話。但最關鍵的是，你知道了風險才去槓桿 VS 我不知道有風險去槓桿，兩者行為一樣但其實根本差異非常大。具我多年與周遭親友同事交談的過程中，多數是根本無視「風險」，或是最可怕的根本不知道有「風險」。好像穩賺一樣，買得不亦樂乎。我覺得決策應該是要計算清楚再進行才能立於不敗之地，憑感覺做決策多數以失敗告終跟賭博沒兩樣。

跟大家分享我過去學到的
房地產 ==> 消費財(滿足幸福感與安全感，用來住) + 投資財
股票    ==> 投資財
就是因為房產兼具雙重特性，所以才三不五時大家就此議題來討論。當有人用投資財來一起衡量房子VS股市時，就一定會有人跳出來提「感性」那方面，不能只看錢... 但其實理性上又會希望投資報酬達到最高，然後就糾結。

為什麼Mike之前提說，普通上班族如果背房貸這輩子大概就與財富無緣了? 道理很簡單，提前享受了「幸福感」or「安全感」or ...。 如果您的選擇是用錢消費這些，那當然fine，人賺錢不就為了這些? 但理性上就是以投資角度來看，投資房產會跑輸股市(會巴班神功前題下)，你要先享受安定還是要億來億去? 人生就是一連串選擇而已

王聿媃

回復 54# salmon

salmon桑分析得非常清楚，覺得可列為經典中的經典。
"先"學好巴班神功，人生會順利一半以上，謝謝salmon桑

profiton

回復 54# salmon


   說得太好了..

LeifJi

尤其是房子, 要思考的角度非常多.
我只是用供需這一個角度討論一下.
有錯請糾正, 我假設 30 ~ 50 歲是買房的主力, 畢竟養兒育女娶老婆的年齡嘛.
紅色壟罩的就是現在台灣30 ~ 50 歲的人口. 下降中, 但幅度不大.
而綠色壟罩的是十年後台灣30 ~ 50 歲的人口. 粗抓少了20~30%的人.
二十年後台灣30 ~ 50 歲的人口, 繼續減少.
買房的人口變少, 價錢會如何呢?
若打算現在買房且持有10年20年以上, 請想一下.

kandv124

年齡38歲了

依然沒有買房.......

窩在家裡跟老爸老媽一起住.....

主要原因 老爸老媽也67歲了.... 大家一起住 .... 比較熱鬧，也能夠相互照顧

也很感謝我老婆....不會像其他 人一樣強制我一定要買個房子，搬出去住

來個兩人甜蜜世界.....

有多的錢....都能夠投入股市讓他錢滾錢

我常常跟朋友說.... 如果要害一個人，最簡單的方式就是騙他買房子

讓他背個20~30年房貸.... 這個人的一生差不多就廢了.....

人手頭上只要沒錢....每個月背上房貸 .....  連作夢的勇氣都沒有 !

人在江湖走，有錢便是膽 !

salmon

LeifJi桑講得太對了!!! 市場是由供需決定的，不論股票或房產都一樣。大家都想買，自然供不應求(大漲)；大家都想賣，自然供過於求(大跌)。

我的中心思想也是如斯!!! 戰後嬰兒潮，是現在職場的主力，職位高薪水足。他們人生的經歷，就是他們爸媽經歷舊台幣大貶值，導致央行發行新台幣。他們父母輩若沒買黃金與房產，而是存舊台幣，都是大額虧損。所以，他們的慘痛經驗，讓現在50-80歲的一輩，強烈認知「買房才是資產」「買黃金才能抗通膨」。而這大量戰後嬰兒潮跟他們的後輩，也真的因為人口紅利狠賺一波，生活不亦樂乎。但這麼多一批人賺到房產的錢，他們真的知道他們為什麼賺嗎?(如同我們知道用巴班為什麼股票會賺一樣嗎)具我田野觀察，大多是憑「感覺」「盲從」這些沒有道理的說詞。

股票的供需 ==> 每個股民「每天」恐懼or貪婪
房子的供需 ==> 供- 土地是有限的
                       需- 存到頭款買起家房的「人」(剛需) + 投資客能否收租賺收益與價差(是否有「人租」)
股市供需天天隨心情起伏，房產供需以人口數generations來起伏。溫水煮青蛙一定是房市，等被長期套牢的時候，想出都出不掉；股市則是一崩盤就被燙到跳起來，所以多數人暴跌就賣(供過於求)、暴漲就買(供不應求)，才會輸多贏少。

結論: 我就問，當兒孫輩generation「鋼需」大幅消失且上一輩都把房子留給孩孫，請問時你租給誰(人)?你又能用多高價格賣給少少的買家(人)? 日本示範過了、大陸正在示範、美國2008年也示範過了~~你台灣到底憑著什麼可以得天獨厚?

補充:主計處統計2050年台灣剩1700萬人口，2022-23是人口最高的2300萬。房市此時不創新高何時創? 大家只要想想人口銳減600萬+兒孫都有自住房時會怎樣?這是一個簡單的題目

LINHKHAHA

回復 57# LeifJi


    房價還是會漲的，就跟道瓊早萬10萬點一樣。沒爭議