現在該賣房嗎 ?

baggiotsai

小弟有幸入巴班
這5~6年也順利體會巴班心法
無奈本金不夠大，目前美+台股現值 共約200萬左右

本金不夠大的原因，因為9x年買了北市近1000萬的離捷運站不遠公寓附頂加(現屋齡45年)
每月本利攤付3萬8仟元 減去 頂樓出租收入1萬6仟，約2萬2仟元/月
舊屋，偶爾還有防水捉漏等修繕費用

錯過了103年房市高點(正對門鄰居同坪數賣了15xx萬餘，真是瘋狂)
當時太太不想賣唯一的房子(當年吵過)
現109年房市交易量略增，問過行情估價大約1150~1200萬

這幾年房貸約近佔月收入一半，不時出現維修成本，小孩成長費用漸增，開銷比較綁手綁腳，也因此本金增加慢且少
*現40餘歲

這一兩年回顧/規畫，巴班心法也把太太的私房錢從20萬變成近50萬(跟著有信心)
22k的房貸，賣掉的話，當租金大概也能租到差不多坪數(或略大)的公寓

Plan A：繼續持有，再10年餘，房貸清空，每月頂樓收租16k
風險考量：屆時屋齡更舊55年，維修成本可能不時增加，房價續微降。能投資的本金龜速增加

Plan B：年底或明年初出售，可再增本金4~500萬，持續跟隨巴班腳步(理想：本金大*複利長)
風險考量：投資失利，沒房了(戶籍/家族中也許會閒言，問題應該不大)，未來購屋因為通膨，成本增加

惠請老師/同學 指點與建議 (是否有思考不周之處)

*個人觀察北市房市：持續盤整/略降，舊公寓屋齡愈久愈折舊，等都更…比較像等中彩券(合建的話，室內坪數變小，但新屋價值應該有1700萬餘)

mikeon88

利率這麼低將刺激房價攀升，
現在不是賣房時機。

這也是我3月底買進華固的原因

https://www.marketwatch.com/story/the-housing-market-is-on-a-sugar-high-home-sales-are-soaring-but-is-it-a-good-time-to-buy-heres-what-the-experts-say-2020-08-21?mod=home-page

baggiotsai

謝謝老師提醒，確實沒想過低利率對房市的影響
奢侈稅及105年兩稅合一後確實交易量下降，房價盤整下修
沒想到病毒的延遲影響在7月始交易量大增

Plan A的加速方案就是：多賺點錢，減少房貸，累積本金

hyc

這幾年台灣外匯存底持續創新高，中美貿易戰下資金持續匯回台灣、各國資金寬鬆+超低利率下資金無法有效消化，造成不動產的蠢動。
如果是我將不會急著減少房貸，而會將多餘的資金轉入投資的組合，這樣長期投資報酬率應該是遠大於貸款利率。投資資金池水持續養大為首要之務，也達到複利效益。

jcl0102

回復 4# hyc


    +1

mikeon88

同學的狀況跟我之前貼文的料想差不多
http://mikeon88.imotor.com/viewthread.php?tid=391&highlight=可以算
1#

你會不會成為有錢人？
是可以算的，
不是算命，用簡單數學！

成為有錢人即把現有財產翻幾倍，
例如在高點買房子，今房價跌3成，
此生就跟有錢人無緣了，
因人一輩子大概買一間房，
等於一個人的總資產，
20年後房價若比現在低，或高不了1-2倍，
此生財富就差不多這樣了。

可是買股票年績效10%，看起來不起眼，
20年後卻增值近6倍。
這樣就很容易比較該買房或股票了。


對於年青人而言，應該先投資，
等賺到一間房子價值的股票之後再去貸款買房，
此時資產有2000萬元，包括1000萬元股票＋1000萬元房子
負債1000萬元(房貸)
淨值1000萬元(股票)
這時候巴菲特方法也成熟了，投資失敗機率低，
如此既有了房子，投資本金也大

相反的，若先買房等20年後房貨繳清了再投資，
此時年紀大了，巴菲特方法未學成功，投資失敗機率高
很難成為有錢人

baggiotsai

是的，也是看過此貼文後，深刻反思(持有房地產/揹房貸)的機會成本/損失

Curry

利率這麼低將刺激房價攀升，
現在不是賣房時機。

這也是我3月底買進華固的原因
...
mikeon88 發表於 2020-8-24 08:09

但低利率不過是將原本已貴的房價再往上推，似乎像是俄羅斯輪盤
每每看到建商不斷蓋房，晚上點燈的卻沒幾間，看了總是心驚驚

mikeon88

預測房地產和資產股景氣的幾個指標：
1. 利率
2. 空屋率
3. 房價所得比
4. 人口數
5. 經濟成長率
6. 通膨
7. 所得增長率

我覺得最準的是利率，
利率低到一定程度一段時間就醞釀上升行情，
其它因素將被抛諸腦後

1993年我在外資怡富證券時，
即聽營建股研究員說台灣的空屋率很高

Curry

感謝Mike大~

baggiotsai

宏比特

https://www.youtube.com/watch?v=Xx57qFf1i-Q

這個北海道26年屋在札幌，開車離市區約40分鐘，賣日幣1100萬，約台幣300萬而已
。銀行貸款利率居然只要0.7%, 貸35年。

baggiotsai

哈哈哈，影片底下的評論：首先要有個日本老婆
我回去跟老婆提議一下(誤)

mikeon88

央行出手打房！4大方向限制貸款成數

〔記者巫其倫／台北報導〕央行打炒房出手了！中央銀行今天宣布進行選擇性信用管制，央行常務理事會決議，調整不動產貸款針對性審慎措施，將自明天起生效。

央行指出，央行常務理事會今天決議，為促進金融穩定及健全銀行業務，防範銀行信用資源過度流向不動產貸款，因而修正「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」，名稱並修正為「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」自本（109）年12月8日生效。

央行指出，此次修正包括4項：

第1，新增全國公司法人購置住宅貸款限制，第1戶貸款最高貸款成數為6成；第2戶（含）以上貸款，最高貸款成數為5成，均無寬限期。

第2，新增全國自然人第3戶（含）以上購置住宅貸款限制，最高貸款成數為6成，無寬限期。

第3，新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制，應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6.5成，並保留其中1成在動工興建後始得撥貸。

第4，新增餘屋貸款限制，最高貸款成數為5成。

央行強調，本次修正主要是考量到全球經濟不確定性仍高，主要經濟體持續維持寬鬆貨幣政策之資金外溢效應，銀行過度集中不動產授信，將影響信用資源配置，不利生產事業實質投資。

其次，銀行購置住宅貸款及建築貸款成長走高，本年10月底銀行不動產貸款占總放款比重為35.9%，接近歷史高點之37.9%。

央行也提到，自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款持續增加，部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低，以及寬限期過長等現象；且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房；餘屋貸款也有授信條件過於寬鬆等現象。

jennycaplock

9x年 屋齡45年
除非你的房子座落地點有都更或危老條件
而且你的房又位居都更關鍵位置
否則10年後 屋齡50-60年 價格不會誘人
而且會買這樣公寓的人 應該有貸款需求
50幾年的老公寓貸款成數不能如願
自然買方意願不強
所以 我認為其實有好價格就應該賣

Raimu

沒有問題 贊成

LINHKHAHA

回復 16# fortune


    400*.2=80萬自備
1.4萬*12月=16.8萬年收
16.8/80*100%=21%
租金會上漲.房價還會上漲
什麼時候漲.漲多少?自己要判斷
其實每個人的想法不同.我自己當包租工.覺得投報率不錯
房租會漲房價會增值.好比有股利也有價差賺.房子增值很穩定
房價是跟物價走的也就是通膨.也是割韭菜的工具.自己小心

jcl0102

回復 18# LINHKHAHA

想請問是否漏掉了1.維修成本2.貸款利息成本3.本金攤還 獲利應該沒那麼好吧

Curry

房子再漲能多少？更何況是老屋

hyc

回復 16# fortune


1. 如果今年將房子賣掉: 年複利投報率=6% (200W==>400W, 12 years)
2. 如果持續出租: 以目前價值計算年投報率1.4W*11/400W= 3.9%，以買價計算之年投報率=7.7%
3. 我自己會賣出的原因: "年紀大了: 自己好好把握當下、享受人生"，資金投入去買賣股票比房客好對應又簡單，投報率>3.9%應該不難。
4. 另外可以依自己條件判斷: 房產佔資產比例(如果是九牛一毛那就無所謂賣不賣了)? 小孩?.....