現在該賣房嗎 ?

baggiotsai

小弟有幸入巴班
這5~6年也順利體會巴班心法
無奈本金不夠大，目前美+台股現值 共約200萬左右

本金不夠大的原因，因為9x年買了北市近1000萬的離捷運站不遠公寓附頂加(現屋齡45年)
每月本利攤付3萬8仟元 減去 頂樓出租收入1萬6仟，約2萬2仟元/月
舊屋，偶爾還有防水捉漏等修繕費用

錯過了103年房市高點(正對門鄰居同坪數賣了15xx萬餘，真是瘋狂)
當時太太不想賣唯一的房子(當年吵過)
現109年房市交易量略增，問過行情估價大約1150~1200萬

這幾年房貸約近佔月收入一半，不時出現維修成本，小孩成長費用漸增，開銷比較綁手綁腳，也因此本金增加慢且少
*現40餘歲

這一兩年回顧/規畫，巴班心法也把太太的私房錢從20萬變成近50萬(跟著有信心)
22k的房貸，賣掉的話，當租金大概也能租到差不多坪數(或略大)的公寓

Plan A：繼續持有，再10年餘，房貸清空，每月頂樓收租16k
風險考量：屆時屋齡更舊55年，維修成本可能不時增加，房價續微降。能投資的本金龜速增加

Plan B：年底或明年初出售，可再增本金4~500萬，持續跟隨巴班腳步(理想：本金大*複利長)
風險考量：投資失利，沒房了(戶籍/家族中也許會閒言，問題應該不大)，未來購屋因為通膨，成本增加

惠請老師/同學 指點與建議 (是否有思考不周之處)

*個人觀察北市房市：持續盤整/略降，舊公寓屋齡愈久愈折舊，等都更…比較像等中彩券(合建的話，室內坪數變小，但新屋價值應該有1700萬餘)

salmon

回復 66# Eunice

真正的好朋友總是得花點時間...不過真的很難改變，畢竟嚐到甜頭了...

LeifJi

美國30年期房貸利率升破7％ 20年來首見


有民眾反映自春季以來就想換更大房子，但房貸利率不斷攀升而削弱 ...
小小力 發表於 2022-12-3 20:42

這話題很有趣. 我只提供一個想法.
假設你幾年前美國買房有房貸固定利息3%. 現在漲到7%, 很可能你的行為是繼續住, 死不肯賣. 不然換房重新貸款還得了.
假設第一次買房, 很可能你的行為是繼續租, 死不肯買.
房市一潭死水, 沒什麼人賣也沒什麼人買, 價錢就不知道怎麼走了. 但仲介到是應該很慘.

redfin 今年股價從40跌到5塊. 也許是有道理的. 人在外面沒法用營再表. 說不定它和 zellow算好學生這次沒考好.

小小力

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20221028005205-260410
美國30年期房貸利率升破7％ 20年來首見


有民眾反映自春季以來就想換更大房子，但房貸利率不斷攀升而削弱承擔房貸金額的能力，讓購買新屋預算因此減少逾10萬美元。但賣方在出價上最多只願意退讓數千美元，導致換房愈來愈困難。

專家指目前賣方不願意讓利，而買方購屋預算有限，再加上房貸利率愈漲愈高，正不斷令潛在買家被排擠在房市之外。

美國9月中古屋銷售量年跌24％，新屋銷售年跌18％。雖然房價已開始有逐月下降，但仍高於去年同期水準，而且房價降幅有限，無法抵消包括房貸利息上升而增加的購屋成本。

Eunice

回復 65# salmon


    不用花時間在 不想改變的人身上
    我自己花13年 才找到Mike大 先看書+再上課 秒懂

salmon

昨天跟大學一個非常好的朋友聊天

她：「我們家生老2所以空間不夠了~~」
我：「那妳們打算怎麼做...」
她：「換大一點的房唄...」
我：「現在央行升息、爛尾樓開始出現，房市正開始跌而已。租屋應該很多選擇，還能有多餘資金投資，早點財務自由，億來億去...」講到嘴角全泡沫(將近1小時)
她：「我這幾年房子已經賺了250萬，我大概只會換房揹更重的房貸!!!」

朋友~~該說該提醒的我都說了，祝福妳

studentHank

覺得在股市賺錢比在房市賺錢更有成就感
房市賺錢比例好像比較多
股市賺錢的人相對比較少
一般人不懂股票居多
股票賺錢開心度是一般人無法體會的

g1214436

大家討論似乎在意房子會不會漲價，想賣高
印象中，不動產有三個原則「Location, Location, Location」
GD ...
masonliu 發表於 2022-11-19 22:05

    而且還有持股比例的問題，一百間公司 一個1% 不用顧

但很多台灣人買房 一房就是人生總收益的50% ⋯

masonliu

回復  LeifJi


    房價還是會漲的，就跟道瓊早萬10萬點一樣。沒爭議
LINHKHAHA 發表於 2022-11-19 14:36

大家討論似乎在意房子會不會漲價，想賣高
印象中，不動產有三個原則「Location, Location, Location」
GDP, 匯率, 道瓊走向，都屬於總體經濟(經濟體)，不動產僅是其中一個產業而已

按Mikeg實戰方法 貴賣淑買＋GDP理論，以下是小弟的淺見
1.GDP高點減碼(貴賣好學生＆剔除壞學生)，低點加碼(淑買好學生)
2.好學生標準就是年獲利0%~15%

=> 至於年獲利好地段，會輪到平民百姓嗎？ 運氣成分，又或者學問很大吧～

大盤高點時，仍有壞學生啊～

kandv124

大陸...就是一個活生生的例子..... !  打房打到見骨頭..... 房價腰斬 一大堆

千萬不要以為房價只會漲不會跌.....

香港、大陸、台灣....這泡沫已經吹得太大了......

台灣年輕人薪水 了不起3萬~5萬....  現在台中市的房子 隨便一個 就是1千多萬......

一輩子....可能都買不起

別以為台灣政府都沒在做事

我們公司也有跨足房地產........

現在 光是房屋買賣....稅金就 20%起跳........

你買的房子.... 想要貸款.... 我們配合的是第一銀行 ..... 都要評估 你借款作用是啥 ........ 投資土地買房

他是不給你貸款的.....  而且每年都要審核 你的資金流向

確保你的錢不是流入 房地產 !

所以千萬不要覺得房價會無限漲......   漲的幅度 可能有限.... 但只要這泡沫一破 ..... 就直接套牢了

LINHKHAHA

回復 57# LeifJi


    房價還是會漲的，就跟道瓊早萬10萬點一樣。沒爭議

salmon

LeifJi桑講得太對了!!! 市場是由供需決定的，不論股票或房產都一樣。大家都想買，自然供不應求(大漲)；大家都想賣，自然供過於求(大跌)。

我的中心思想也是如斯!!! 戰後嬰兒潮，是現在職場的主力，職位高薪水足。他們人生的經歷，就是他們爸媽經歷舊台幣大貶值，導致央行發行新台幣。他們父母輩若沒買黃金與房產，而是存舊台幣，都是大額虧損。所以，他們的慘痛經驗，讓現在50-80歲的一輩，強烈認知「買房才是資產」「買黃金才能抗通膨」。而這大量戰後嬰兒潮跟他們的後輩，也真的因為人口紅利狠賺一波，生活不亦樂乎。但這麼多一批人賺到房產的錢，他們真的知道他們為什麼賺嗎?(如同我們知道用巴班為什麼股票會賺一樣嗎)具我田野觀察，大多是憑「感覺」「盲從」這些沒有道理的說詞。

股票的供需 ==> 每個股民「每天」恐懼or貪婪
房子的供需 ==> 供- 土地是有限的
                       需- 存到頭款買起家房的「人」(剛需) + 投資客能否收租賺收益與價差(是否有「人租」)
股市供需天天隨心情起伏，房產供需以人口數generations來起伏。溫水煮青蛙一定是房市，等被長期套牢的時候，想出都出不掉；股市則是一崩盤就被燙到跳起來，所以多數人暴跌就賣(供過於求)、暴漲就買(供不應求)，才會輸多贏少。

結論: 我就問，當兒孫輩generation「鋼需」大幅消失且上一輩都把房子留給孩孫，請問時你租給誰(人)?你又能用多高價格賣給少少的買家(人)? 日本示範過了、大陸正在示範、美國2008年也示範過了~~你台灣到底憑著什麼可以得天獨厚?

補充:主計處統計2050年台灣剩1700萬人口，2022-23是人口最高的2300萬。房市此時不創新高何時創? 大家只要想想人口銳減600萬+兒孫都有自住房時會怎樣?這是一個簡單的題目

kandv124

年齡38歲了

依然沒有買房.......

窩在家裡跟老爸老媽一起住.....

主要原因 老爸老媽也67歲了.... 大家一起住 .... 比較熱鬧，也能夠相互照顧

也很感謝我老婆....不會像其他 人一樣強制我一定要買個房子，搬出去住

來個兩人甜蜜世界.....

有多的錢....都能夠投入股市讓他錢滾錢

我常常跟朋友說.... 如果要害一個人，最簡單的方式就是騙他買房子

讓他背個20~30年房貸.... 這個人的一生差不多就廢了.....

人手頭上只要沒錢....每個月背上房貸 .....  連作夢的勇氣都沒有 !

人在江湖走，有錢便是膽 !

LeifJi

尤其是房子, 要思考的角度非常多.
我只是用供需這一個角度討論一下.
有錯請糾正, 我假設 30 ~ 50 歲是買房的主力, 畢竟養兒育女娶老婆的年齡嘛.
紅色壟罩的就是現在台灣30 ~ 50 歲的人口. 下降中, 但幅度不大.
而綠色壟罩的是十年後台灣30 ~ 50 歲的人口. 粗抓少了20~30%的人.
二十年後台灣30 ~ 50 歲的人口, 繼續減少.
買房的人口變少, 價錢會如何呢?
若打算現在買房且持有10年20年以上, 請想一下.

profiton

回復 54# salmon


   說得太好了..

王聿媃

回復 54# salmon

salmon桑分析得非常清楚，覺得可列為經典中的經典。
"先"學好巴班神功，人生會順利一半以上，謝謝salmon桑

salmon

適時地運用槓桿並不是件壞事

非常認同這句話。但最關鍵的是，你知道了風險才去槓桿 VS 我不知道有風險去槓桿，兩者行為一樣但其實根本差異非常大。具我多年與周遭親友同事交談的過程中，多數是根本無視「風險」，或是最可怕的根本不知道有「風險」。好像穩賺一樣，買得不亦樂乎。我覺得決策應該是要計算清楚再進行才能立於不敗之地，憑感覺做決策多數以失敗告終跟賭博沒兩樣。

跟大家分享我過去學到的
房地產 ==> 消費財(滿足幸福感與安全感，用來住) + 投資財
股票    ==> 投資財
就是因為房產兼具雙重特性，所以才三不五時大家就此議題來討論。當有人用投資財來一起衡量房子VS股市時，就一定會有人跳出來提「感性」那方面，不能只看錢... 但其實理性上又會希望投資報酬達到最高，然後就糾結。

為什麼Mike之前提說，普通上班族如果背房貸這輩子大概就與財富無緣了? 道理很簡單，提前享受了「幸福感」or「安全感」or ...。 如果您的選擇是用錢消費這些，那當然fine，人賺錢不就為了這些? 但理性上就是以投資角度來看，投資房產會跑輸股市(會巴班神功前題下)，你要先享受安定還是要億來億去? 人生就是一連串選擇而已

tevii0326

回復 51# Tarn

我同意Tarn桑的說法: 每個人的房屋狀況跟資金都不一樣, 不能一概而論
另外kuenhsieh 桑說的: "但房產只要現金流穩當能還的出錢，銀行不會來討錢的．"
我認為他不是要鼓勵大家去借房貸來投資
他只是強調這樣的槓桿跟股票融資的不同
如果你有穩定的收入扣除生活所需跟緊急預備金
適時地運用槓桿並不是件壞事
以我自己為例: 雖然我可以馬上以手上的現金付掉辦公室房貸的一半(甚至到8成)
但是我樂於支付房貸利息而不還本金, 以便於將資金運用巴班的方法投資美股
公司的本業也在獲利狀態可以有正現金流, 可在GDP低點加碼
所以資金的運用真的是因人而異

vivianho288

回復 51# Tarn


確實, 如果我在2008年前就上過巴班,現在財富會大同（就算沒有借房貸）   
我試算過如果手上有500萬拿去買個1,500萬的房子,20年後用3,500萬賣掉 ，irr是5.05%。　                                                                                                                   如果投入股市用irr12%算，20年後會變成500萬會變成5,000萬
當然，這是最簡略的算法，並没有加上其他費用。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
我也認可，住在自己的房子裏確實幸福感和租的是不一樣。
生活也不可能什麼都用數字來衡量,2者能取得平衡是最好的。

Tarn

vivianho288桑  你如果2008時候是用巴班方法結果應該差很多了
槓桿是一種資金運用的方式  有好的(長期攤還低利率)也有壞的(短期高利率)
買到好房子跟巴班投資則是正確的投資方法
每個人的房屋狀況跟資金都不一樣
在本身有正確的投資前提下，來運用好的資金槓桿，不是很好嗎