salmon

房子可以拿去抵押
假設400萬的房子能借到X萬的貸款
那就借一半 也就是0.5X的錢拿去做長期投資
如此同時可以收租金
你的投資也有安全邊際

Mike大不是建議大家不要使用槓桿嗎?

salmon

台灣人的集體潛意識，是非常談走出「買房就是賺」這種觀念的!!!除非真的有很深入檢討自己心理，並且讓理性戰勝感性。用數字做決策，才能當財務贏家。買房這件事情，之前我們巴班就有討論過，還那來徹底計算過。還有Mike跟Eunice桑，兩三年前賣房來買股票的實例喔...小弟真心佩服...。這些都是用理性戰勝感性的強者，是我學習的對象。

結論是：會巴班神功的，有操作出好績效遠勝過買房的漲幅

請參http://mikeon88.imotor.com/viewt ... page%3D1&page=2

salmon

1. 1450-1200=250萬，看似兩年淨賺250萬，其實是開5倍槓桿，所以獲利應該除5。初值240，終值290，經歷兩年，複利報酬為10%。現在賣的話，算是一筆不錯的投資。
2. 但如果你用巴班方式來投資，我們是以15%報酬來看。你去借5倍的錢來開槓桿，你會賺80萬*5=400萬(初值240，終值320萬，經歷兩年，複利報酬為15%)

結論:以為房市很好賺的，是因為開了槓桿!!!以為好賺，以240萬賺250萬???!!! 那如果用股票240萬賺400萬呢?不就跟神一樣? 其實就是開高槓桿、承擔了高風險而不自知

salmon

房產的好處在於槓桿，股票開了槓桿在這波下來大都面臨追繳或被迫殺低
但房產只要現金流穩當能還的出錢，銀行不會來討錢的

這句話怪怪的，好像房產開槓桿風險很低似的。這說法能成立是建立在「房市只漲不跌」+「永遠有人租屋」+「還款利率不升」，如果房價像最近的大陸或日本失落十年，發生「房價暴跌」+「租不出」+「還款金額變大」。這種時候，請問金流會不會出問題? 會不會被銀行強制拍賣? 這樣的狀況算不算面臨追繳&被強制殺低?

槓桿就是有風險，房產跟股票都一樣。只是房產周期比較長，溫水煮青蛙讓人覺得好像比較「不危險」。請問如果房子被震垮、央行利率如同FED如此急升、人口銳減，大量空屋租給誰? 請問還款金流還可以穩當嗎?

結論:要清楚知道「風險」在哪，才能避開最糟的狀況。

salmon

適時地運用槓桿並不是件壞事

非常認同這句話。但最關鍵的是，你知道了風險才去槓桿 VS 我不知道有風險去槓桿，兩者行為一樣但其實根本差異非常大。具我多年與周遭親友同事交談的過程中，多數是根本無視「風險」，或是最可怕的根本不知道有「風險」。好像穩賺一樣，買得不亦樂乎。我覺得決策應該是要計算清楚再進行才能立於不敗之地，憑感覺做決策多數以失敗告終跟賭博沒兩樣。

跟大家分享我過去學到的
房地產 ==> 消費財(滿足幸福感與安全感，用來住) + 投資財
股票    ==> 投資財
就是因為房產兼具雙重特性，所以才三不五時大家就此議題來討論。當有人用投資財來一起衡量房子VS股市時，就一定會有人跳出來提「感性」那方面，不能只看錢... 但其實理性上又會希望投資報酬達到最高，然後就糾結。

為什麼Mike之前提說，普通上班族如果背房貸這輩子大概就與財富無緣了? 道理很簡單，提前享受了「幸福感」or「安全感」or ...。 如果您的選擇是用錢消費這些，那當然fine，人賺錢不就為了這些? 但理性上就是以投資角度來看，投資房產會跑輸股市(會巴班神功前題下)，你要先享受安定還是要億來億去? 人生就是一連串選擇而已

salmon

LeifJi桑講得太對了!!! 市場是由供需決定的，不論股票或房產都一樣。大家都想買，自然供不應求(大漲)；大家都想賣，自然供過於求(大跌)。

我的中心思想也是如斯!!! 戰後嬰兒潮，是現在職場的主力，職位高薪水足。他們人生的經歷，就是他們爸媽經歷舊台幣大貶值，導致央行發行新台幣。他們父母輩若沒買黃金與房產，而是存舊台幣，都是大額虧損。所以，他們的慘痛經驗，讓現在50-80歲的一輩，強烈認知「買房才是資產」「買黃金才能抗通膨」。而這大量戰後嬰兒潮跟他們的後輩，也真的因為人口紅利狠賺一波，生活不亦樂乎。但這麼多一批人賺到房產的錢，他們真的知道他們為什麼賺嗎?(如同我們知道用巴班為什麼股票會賺一樣嗎)具我田野觀察，大多是憑「感覺」「盲從」這些沒有道理的說詞。

股票的供需 ==> 每個股民「每天」恐懼or貪婪
房子的供需 ==> 供- 土地是有限的
                       需- 存到頭款買起家房的「人」(剛需) + 投資客能否收租賺收益與價差(是否有「人租」)
股市供需天天隨心情起伏，房產供需以人口數generations來起伏。溫水煮青蛙一定是房市，等被長期套牢的時候，想出都出不掉；股市則是一崩盤就被燙到跳起來，所以多數人暴跌就賣(供過於求)、暴漲就買(供不應求)，才會輸多贏少。

結論: 我就問，當兒孫輩generation「鋼需」大幅消失且上一輩都把房子留給孩孫，請問時你租給誰(人)?你又能用多高價格賣給少少的買家(人)? 日本示範過了、大陸正在示範、美國2008年也示範過了~~你台灣到底憑著什麼可以得天獨厚?

補充:主計處統計2050年台灣剩1700萬人口，2022-23是人口最高的2300萬。房市此時不創新高何時創? 大家只要想想人口銳減600萬+兒孫都有自住房時會怎樣?這是一個簡單的題目

salmon

昨天跟大學一個非常好的朋友聊天

她：「我們家生老2所以空間不夠了~~」
我：「那妳們打算怎麼做...」
她：「換大一點的房唄...」
我：「現在央行升息、爛尾樓開始出現，房市正開始跌而已。租屋應該很多選擇，還能有多餘資金投資，早點財務自由，億來億去...」講到嘴角全泡沫(將近1小時)
她：「我這幾年房子已經賺了250萬，我大概只會換房揹更重的房貸!!!」

朋友~~該說該提醒的我都說了，祝福妳

salmon

回復 66# Eunice

真正的好朋友總是得花點時間...不過真的很難改變，畢竟嚐到甜頭了...